Come è noto, l’ascensore viene utilizzato maggiormente da coloro che vivono ai piani alti di un edificio rispetto a chi invece abbia la sua residenza al piano terra o al primo piano. Quando si presenta il caso di spese da affrontare per la sostituzione della cabina dell’ascensore in un condominio, possono quindi sorgere problemi tra gli interessati, cui comunque è possibile ovviare proprio prendendo in prestito le leggi che nel nostro Paese sono chiamate a regolare e risolvere eventuali conflitti in tal senso.
Nel particolare caso in cui si renda necessaria la sostituzione della cabina dell’ascensore condominiale, a fare testo è proprio una recente sentenza emanata dal tribunale di Salerno, con la quale si va a porre l’accento sulla differenza esistente tra installazione ex novo dell’impianto di ascensore e sua sostituzione. Andiamo a vedere perché.
Sostituzione non è uguale a installazione ex novo
Quando si parla di sostituzione di un cabina dell’ascensore condominiale deve essere chiaro che non si sta parlando dell’installazione ex novo, bensì di un lavoro di manutenzione e/o ricostruttivo. Una differenza sostanziale, in quanto la prima comporta una spesa che, in osservanza di quanto prescritto dal primo comma dell’articolo 1123 del Codice Civile, deve essere oggetto di ripartizione tra tutti i condomini, sulla base dei millesimi di proprietà. Nel secondo caso, invece, la spesa dovrà essere suddivisa facendo riferimento alle tabelle millesimali redatte in conformità con quanto affermato dall’articolo 1124 dello stesso Codice Civile.
Cosa dice al riguardo l’articolo 1124? In analogia a quanto previsto nel caso delle scale la ripartizione delle spese straordinarie, quelle di adeguamento e quelle di ricostruzione dell’ascensore devono essere ripartite fra i soli condomini che godano della parte interessata, a meno che non vi siano decisioni diverse all’interno del regolamento contrattuale di condominio.
Un orientamento ormai abituale
La sentenza del Tribunale di Salerno non ha fatto altro che ribadire un orientamento giurisprudenziale di vecchia data, che era del resto stato espresso dalla Suprema Corte di Cassazione con la sentenza 5975 emessa nell’ormai lontano 2004. Il caso in questione era quello relativo all’impugnazione di una deliberazione assembleare con la quale un condomino aveva chiesto la dichiarazione d’invalidità della decisione presa in relazione alla sostituzione di un ascensore per la quale si era statuito come la conseguente spesa dovesse essere ripartita sulla base dei millesimi di proprietà. Il giudice incaricato di emettere la sentenza ha concluso per la nullità della decisione assembleare, asserendo che il criterio di ripartizione della spesa relativa alla ricostruzione dell’ascensore “si palesa del tutto erroneo ed illegittimo e, dunque, tale da comportare, di per sé, la parziale nullità dell’impugnata delibera.”
Per quanto riguarda la Cassazione, essa aveva dal canto suo stabilito affermato che la ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione relative all’ascensore destinato all’uso comune di un edificio in condominio, in mancanza di una specifica disposizione di legge al riguardo, essendone identica la motivazione, deve essere uniformata a quanto stabilito dall’articolo 1124 del Codice Civile per le scale del fabbricato. Le spese, perciò, devono essere ripartite per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, mentre per l’altra metà vanno assegnate in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano rispetto al suolo.
Nel caso in cui invece non si tratti di ricostruzione o manutenzione di un ascensore già esistente, bensì di installazione ex novo dell’impianto, deve essere applicata la disciplina stabilita all’articolo 1123, poiché in tal caso si entrerebbe nel territorio di un riparto dì innovazioni deliberate dalla maggioranza, le quali dovrebbero essere divise in proporzione alla proprietà di ciascun condomino. La ragione che spiega il diversificarsi della disciplina da applicare è, sempre secondo la Cassazione, molto agevole, in quanto basta considerare che la sostituzione di ascensori obsoleti, o anche che siano semplicemente arrivati ad un limitato stato di efficienza, con ascensori nuovi, ai sensi degli articoli 1120 e 1123 del Codice Civile non va a costituire una innovazione. Non c’è innovazione in quanto le parti comuni oggetto delle modifiche, ovvero il vano ascensore con le strutture ed i locali annessi, non vengono sottoposte a sostanziali modifiche conservando la loro destinazione. Inoltre, sempre secondo la Cassazione, l’edificio condominiale non subisce alcun mutamento di struttura conservando peraltro un servizio di cui è già dotato.
Sarebbe invece da equiparare ad una innovazione l’installazione ex novo dell’ascensore in un fabbricato ove prima non esisteva, in quanto andrebbe a determinare variazioni per le trombe delle scale, i pianerottoli e gli anditi. Mutamenti tali da assoggettare l’impianto così creato alla disciplina sancita dagli articoli 1120 e 1123 del Codice Civile.
Resta infine da ricordare che quanto detto vale nel caso delle deliberazioni approvate dalla maggioranza, mentre i criteri di ripartizione adottati all’unanimità sono sempre validi, ai sensi del primo comma dell’articolo 1123.
